למען החטופים
ועדת המשנה לתכנון ובנייה של הרצליה המליצה לוועדה המחוזית להפקיד את תוכנית “רובע דרום־מערב, מתחם 1”. מדובר במתחם של כ־595 דונם בדרום־מערב העיר, שאמור להיות הראשון מתוך שלושה מתחמי תכנון ברובע הדרום־מערבי.
מתחם 1 מתוכנן בין רחוב אבא אבן בצפון לרחוב אלטנוילנד בדרום, ובין רחוב ישעיהו ליבוביץ׳ במזרח לרחוב השונית במערב. ממזרח למתחם נמצא אזור התעסוקה המתחדש, וממערב לו מרינה הרצליה והשטחים הפתוחים של בריכת החורף, תל מיכל והפארק החופי.
את התוכנית מקדמת חברת “דירה להשכיר”, החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה. ההמלצה הועברה לוועדה המחוזית, שלה הסמכות להחליט על הפקדת התוכנית. לכן, מדובר בשלב מתקדם בהליך התכנוני — אך לא באישור סופי ולא בהיתר בנייה.
כ־4,000 דירות, כולל דיור להשכרה
לפי מסמכי התוכנית, במתחם צפויות כ־4,000 יחידות דיור. בטבלת הזכויות מופיעות 3,605 יחידות דיור ועוד 392 יחידות דיור בהישג יד עירוני, ובסך הכול 3,997 יחידות. הבחינה הפרוגרמתית המעודכנת מתייחסת ל־4,097 יחידות דיור.
התוכנית כוללת תמהיל דירות מגוון, ובכלל זה דירות להשכרה ארוכת טווח. לפי עקרונות התכנון, כ־25% ממלאי הדיור מיועד להשכרה ארוכת טווח בהישג יד, והוועדה קבעה כי גם דירות אלה יכללו מגוון גדלים ולא יתרכזו רק בדירות קטנות.
התכנון מחלק את המתחם לארבעה בלוקים עירוניים בשימושים מעורבים: מגורים, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים. לאורך המתחם מתוכננים פארק לינארי, חצרות פנימיות, רחובות חדשים ומעברים להולכי רגל שיחברו בין אזור התעסוקה והתחבורה הציבורית לפארק החופי.
תחבורה: מטרו, רכבת קלה ומסוף אוטובוסים
אחד המרכיבים המרכזיים בתוכנית הוא מוקד תחבורה משולב באזור צומת אבא אבן וישעיהו ליבוביץ׳. לפי הפרוטוקול, המתחם אמור לחבר בין תחנת המטרו “אזור התעסוקה הרצליה” של קו M3, שתי תחנות של הקו הירוק לאורך רחוב ישעיהו ליבוביץ׳, הקו הוורוד המתוכנן ומסוף אוטובוסים.
בדיון צוין כי המסוף מתוכנן בתת־הקרקע, תוך שימוש בטופוגרפיה של השטח, ומעליו אמורה להיות גינה. הוועדה דרשה לשנות את מיקום המסוף, כך שייתן מענה טוב יותר לקו הוורוד ולחיבור בין מערכות התחבורה הציבורית. בנוסף, נקבעו דרישות לשילוב שטחים ציבוריים, מסחר וחזיתות פעילות לאורך רחוב אלטנוילנד.
התוכנית כוללת גם רשת שבילי הליכה ורכיבה. לפי מסמכי התכנון, הכוונה היא ליצור חיבורים מזרח–מערב בין המטרו והרכבת הקלה לבין הפארק החופי. בפארק הלינארי המרכזי עצמו מתוכננת עדיפות להולכי רגל, בעוד ששבילי אופניים אמורים לעבור לאורך הרחובות.
בנייה מדורגת לכיוון הפארק
התוכנית מציעה בינוי מדורג לכיוון הפארק החופי. לאורך דרך הים מוצעת בנייה נמוכה יחסית, עד שש קומות, ובחלקים הפנימיים הסמוכים לפארק הפנים־שכונתי מוצעת בנייה של עד עשר קומות.
לאורך רחוב ישעיהו ליבוביץ׳, בחזית אזור התעסוקה והקו הירוק, מוצעת חזית עירונית הכוללת מסד למסחר ולתעסוקה בגובה של עד חמש קומות, ומעליו מגדלים שעשויים להגיע לעד 30 קומות.
במהלך הדיון עלו שאלות בנוגע לגובה המגדלים, מרווחים ביניהם, הצללה, זרימת אוויר והליכתיות. בהחלטתה דרשה הוועדה לעדכן את הבינוי לאורך דרך הים לשמונה קומות ממפלס הכניסה, במקום שש הקומות שהוצעו, במטרה לצמצם את גובה הבניינים בשורת הבינוי השנייה מהים, שבה הוצעו מבנים בגובה של עד 25 קומות.
המספרים והחלוקה הסופית של גבהי הבנייה עדיין עשויים להשתנות במסגרת המסמכים המתוקנים והדיון בוועדה המחוזית.
פארק חופי, טבע וקהילה
במערב המתחם נמצאים הפארק החופי, בריכת החורף ותל מיכל — אזורים בעלי ערכי טבע, נוף ומורשת. התוכנית כוללת פיתוח של הדופן המזרחית של הפארק החופי כשטח פתוח שישמש “סף בית” בין השכונה החדשה לפארק.
הוועדה קבעה כי תוספת שטחי הבנייה בפארק נדרשת כדי לאפשר שירותים בסיסיים למבקרים, אך ביקשה לשמור על איזון בין הפיתוח לבין ערכי הטבע, הנוף והעתיקות. בהחלטה נקבע כי ניתן יהיה לשלב בשטחים אלה גם שימושים ציבוריים לתרבות, קהילה וחינוך.
הפרוטוקול כולל דרישות לשמירה על ערכי טבע, טיפול במינים פולשים, העתקת גיאופיטים לתל מיכל ותכנון תאורה שתצמצם פגיעה בשטחים הפתוחים. עוד נקבע כי לא יתוכננו מתקני ניקוז גלויים או תשתיות קשיחות מעל פני הקרקע בפארק החופי.
בתי ספר, ספורט ותשתיות
התוכנית כוללת פיזור של גני ילדים, מעונות יום, בתי ספר ומבני ציבור בארבעת הבלוקים. בפרוטוקול מצוין בית ספר על־יסודי של 42 כיתות בסמיכות למסוף התחבורה, לצד דרישה של הוועדה להקצות שטח של לפחות 14.4 דונם לבית ספר על־יסודי בכלל רובע דרום־מערב.
בתא שטח ציבורי נקבעה דרישה לתוספת זכויות בנייה תת־קרקעיות בהיקף של 17,900 מ״ר. אלה מיועדות, בין היתר, לחניון, אולמות ספורט, מחסנים ומתקני אגירת אנרגיה. הוועדה ביקשה גם להגדיל את גובה מבני הציבור לעד שבע קומות, כדי לאפשר גמישות תכנונית ומענה לצורכי הקהילה.
ניקוז ואשפה: תנאים להמשך קידום
הוועדה דרשה לעדכן את פתרונות הניקוז, לאחר שצוין כי מובל אבא אבן נמצא כבר כיום במלוא הקיבולת. בהחלטה נקבע כי התוכנית תידרש לכלול ניהול של 100% ממי הנגר בתוך המגרשים ולהגדיל ל־20% את השטח הפנוי לחלחול.
בתחום האשפה נקבע כי יידרש פתרון פניאומטי או פתרון מתקדם אחר, בכפוף לאישור מהנדסת העיר. הוועדה דרשה לבחון את המענה לא רק למתחם הראשון, אלא לכל שלושת מתחמי רובע דרום־מערב.
מה השלב הבא?
החלטת ועדת המשנה היא המלצה לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית, בכפוף לתיקונים ולתנאים. לפני ההפקדה נדרשים, בין היתר, עדכון המסמכים, הכנת טבלאות איחוד וחלוקה, השלמת תיאומים בתחבורה, ניקוז, סביבה ותשתיות והכנת פתרונות למוסדות הציבור.
הפקדת תוכנית אינה היתר בנייה ואינה מאפשרת תחילת עבודות. לאחר הפקדה יפורסמו מסמכי התוכנית לציבור ותינתן אפשרות להגיש התנגדויות. רק לאחר המשך ההליכים הסטטוטוריים, אישור סופי ותוכניות מפורטות, ניתן יהיה לקדם היתרי בנייה במתחם.
