סוף עידן תמ"א 38, ברוכים הבאים למתווה שקד: הרצליה פותחת עידן חדש בחיזוק מבנים

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה אישרה ביום 10 בספטמבר 2025 מדיניות תכנונית חדשה למבנים טעוני חיזוק מכח "מתווה שקד" – חקיקה חדשה שבאה להחליף את תמ"א 38. המתווה מקנה לוועדה המקומית סמכות לאשר תוכניות מבנים הטעונים חיזוק באמצעות סל זכויות בנייה מוגדר ותנאים משלימים. ההחלטה ממקמת את הרצליה בחזית הרשויות המובילות בהתחדשות העירונית בישראל.

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הייתה התוכנית המרכזית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ובינוי מחדש בישראל. התוכנית, שאושרה בשנת 2005, התמקדה במבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.

תוקפה של תמ"א 38 פג באופן סופי ברוב הרשויות ב-29 באוגוסט 2024, והיא צפויה לפוג בתחילת 2026 ברשויות שקיבלו הארכה. המועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה כי רשויות מקומיות המעוניינות להמשיך בקידום פרויקטי התחדשות עירונית יצטרכו להגיש תוכניות מחליפות.

מתווה שקד – החלופה החדשה

"מתווה שקד" הוא חקיקה חדשה שאושרה במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, ונועד להחליף את תמ"א 38. החקיקה נכנסה לתוקף ב-29 ביוני 2022 וקרויה על שמה של שרת הפנים לשעבר איילת שקד.

המתווה מאפשר חיזוק מבנים באמצעות תכנית מפורטת בסמכות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, תוך מתן תוספת זכויות בנייה משמעותית, עירוב שימושים והקצאה לצרכי ציבור. כמו כן, הוא מציע הליך מקוצר המשלב תכנון סטטוטורי ורישוי, כך שעם החלטת הוועדה המקומית על אישור התכנית יינתן גם היתר בניה.

במקביל לאימוץ המתווה על ידי הוועדה, הוא מפורסם באתר ההנדסה של העירייה להתייחסות הציבור. במידה ויהיו התייחסויות מהציבור, הן יידונו בוועדה כחלק מתהליך השיתוף הדמוקרטי. המהלך משקף את המחויבות של עיריית הרצליה לשקיפות ולשיתוף הציבור בתהליכי תכנון, תוך הבטחת איכות התכנון העירוני ושמירה על אופי השכונות.

יתרונות המתווה החדש על פני תמ"א 38

המתווה החדש מביא מספר שיפורים משמעותיים לעומת תמ"א 38:

• קיצור זמני הטיפול: המתווה מאפשר קידום תכנית והוצאת היתר בנייה במקביל, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים.
• זכויות בנייה מוגדלות: במסלול הריסה ובנייה מחדש מתאפשרת תוספת עד 400% מזכויות הבנייה, ובנסיבות מסוימות אף מעל 500%.
• שליטה מקומית: בניגוד לתמ"א 38 שהייתה תכנית ארצית, המתווה החדש מחייב תוכנית מפורטת כתנאי להיתר בנייה, מה שמעניק לרשויות המקומיות שליטה רבה יותר על התכנון והתאמה לצרכים העירוניים.

המדיניות החדשה של הרצליה

המדיניות שאומצה בהרצליה נערכה כמענה לכך שהחקיקה אינה כוללת הנחיות תכנוניות ספציפיות. המדיניות מתמקדת בתוכניות נקודתיות בחלקת מגורים אחת ועד מקסימום שתי חלקות, ונועדה להבטיח גישה אחידה ושקופה לאישור פרויקטים.

המדיניות מקדמת תכנון איכותי תוך שמירה על אופי השכונות והתאמה לנוף העירוני של הרצליה. היא כוללת סל זכויות בנייה מוגדר ותנאים משלימים המיועדים להבטיח איכות התכנון והבנייה.

ראש עיר הרצליה, יריב פישר, ציין כי "המעבר ליוזמת שקד מהווה הזדמנות חשובה עבור תושבי הרצליה". לדבריו, הכלי החדש יאפשר לקדם פרויקטי התחדשות עירונית "באופן מהיר ויעיל יותר, תוך שמירה על איכות הבנייה הגבוהה שמאפיינת את עירנו".

פישר הדגיש כי התושבים יוכלו ליהנות מדירות חדשות ובטוחות יותר, בלוחות זמנים קצרים יותר ובתנאים טובים יותר מאשר במסגרת תמ"א 38. במקביל, העירייה מקדמת בניית תשתיות עירוניות בתחומי התחבורה, מבני ציבור, מוסדות חינוך, חשמל ומים לתמיכה בקצב ההתחדשות.

הרצליה בחזית ההתחדשות העירונית

הרצליה מוכרת כאחת מהערים המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית במסגרת תמ"א 38. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, בהרצליה ניתנו היתרי בנייה ל-8 מבנים – 2 מבנים עם 41 יחידות דיור בחיזוק-עיבוי ו-6 מבנים בעלי 185 יחידות דיור של הריסה ובנייה מחדש. במצטבר מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף נוספו להרצליה 1,324 דירות חדשות.

על פי נתונים עדכניים, מרכז העיר הרצליה מדורג במקום השני בארץ במספר פרויקטי תמ"א 38 שהושלמו ואוכלסו, עם 66 פרויקטים שהושלמו. זה מציב את הרצליה אחרי מתחם נגבה ברמת גן שמוביל עם 75 פרויקטים, ולפני קריית ביאליק במקום השלישי עם 50 פרויקטים.

השכונות המובילות בהרצליה

על פי נתוני מרכז הנדלן משנת 2019 מראים כי גן רש"ל שבצפון הרצליה מובילה בשיעור פרויקטי תמ"א 38 שבוצעו, כאשר 27% מהמבנים בשכונה עברו תהליך תמ"א 38. בנוסף, הרצליה הירוקה נמצאת גם היא ברשימת השכונות המובילות ברחבי הארץ, עם 12% מכלל המבנים בה שעברו הליך תמ"א 38.

מצב הפרויקטים הנוכחי

על פי נתוני עיריית הרצליה, נכון למועד פרסום המידע, מקודמות בעיר כ-40 תכניות בניין עיר למתחמים בשלבים שונים, ובנוסף כ-100 בקשות להיתר מכח תמ"א 38.

החברות המובילות בתמ"א 38 בהרצליה

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן לשנת 2021, החברות המובילות בעיר כוללות :

• אורבן נדל"ן: 23 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים
• החברה לחיזוק מבנים בישראל: 19 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-13 פרויקטים מאוכלסים
• קידר מבנים: 15 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים
• רינובו: 4 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-14 פרויקטים מאוכלסים
• קרקע יציבה בע"מ: 10 פרויקטים בתהליך, 6 פרויקטים בביצוע ו-10 פרויקטים מאוכלסים

• המתווה החדש זמין לצפייה באתר ההנדסה של עיריית הרצליה בקישור הבא.
• ניתן להעביר התייחסות הציבור למדיניות לכתובת המייל: Urban@herzliya.muni.il