למען החטופים
ישיבת מועצה סוערת התקיימה אתמול (28 באפריל) בהרצליה, בה הוצגו שני דוחות ביקורת חריפים של מבקר העירייה. הדוחות חושפים ליקויים חמורים בתקופת ההנהגה הקודמת.
נכחנו אתמול בישיבת המועצה, שנמשכה כ-4 שעות, במהלכה הציג מבקר העירייה את שני דוחות הביקורת. מדובר בשני נושאים נפרדים, וחשובים ביותר, כדי להתמקד ולהבהיר עבור קוראינו את הסוגיות, החלטנו לפצל את העיסוק בדוחות לשתי כתבות נפרדות. בכתבה הראשונה בסדרה זו נתמקד בדוח "בחינה השוואתית – שומות השבחה פינוי בינוי". בהמשך השבוע נפרסם כתבה נוספת על הדוח השני שהוצג באותה ישיבה, "ממשקי עבודה – עמותת מתנדבי הרצליה".
"פער קיצוני ובלתי מוסבר שגרע, לכאורה, עשרות מיליוני שקלים מקופת הציבור" – כך הגדיר ראש עיריית הרצליה יריב פישר את הממצא המרכזי בדוח מבקר העירייה שהוצג אתמול בישיבת המועצה. הדוח חושף כשל חמור בתקופת ההנהלה הקודמת: שומת היטל השבחה חריגה בפרויקט הגפן בנווה ישראל, שבה התעלמו מעקרונות שומה בסיסיים ולא הפעילו מנגנוני בקרה. בישיבה עלו שאלות קשות – איך דבר כזה לא עלה קודם? מי היה אמור להרים דגל אדום? ומה קורה עכשיו עם הכסף שנעלם?
62 מיליון שקלים – זה מה שהעיר הפסידה
מבקר העירייה, רו"ח ירון הררי, הציג בישיבה אמש דוח בשם "בחינה השוואתית – שומות השבחה פינוי בינוי" שהעלה ממצאים חריגים במיוחד בפרויקט הגפן בנווה ישראל. במסגרת הדוח הוא בחן ארבע שומות היטל השבחה למתחמי פינוי-בינוי: נווה ישראל (פרויקט הגפן), שיכון ויצמן, שיכון דרום ומעונות שרה.
במספרים פשוטים: בעוד שבשלושה מתחמים נקבע היטל של 589,000-644,000 ₪ לדירה קיימת, בפרויקט הגפן נקבע היטל של 100,000 ₪ בלבד – כשישית מהסכום.
חישוב הנזק הכלכלי – רבע מתקציב הפיתוח השנתי
פרויקט הגפן כולל 124 דירות קיימות שיהפכו ל-400 דירות חדשות. לפי השומה שנערכה בשנת 2019, סך היטל ההשבחה עמד על 12.4 מיליון שקלים בלבד.
בהתאם לממצאי דוח המבקר, אם היטל ההשבחה היה מחושב בדומה לפרויקטים האחרים – כ-600,000 ₪ לדירה – סכום ההיטל היה צריך להסתכם בכ-74 מיליון שקלים.
בשורה התחתונה: המבקר מעלה חשש להפסד של כ-62 מיליון שקלים לקופת העיר.
| הפרויקט | מס' דירות קיימות | היטל השבחה לדירה קיימת | שומת היטל כוללת | סטטוס |
|---|---|---|---|---|
| שיכון ויצמן | 569 | 644,000 ₪ | כ-366 מיליון ₪ | טווח רגיל |
| שיכון דרום | 280 | 606,000 ₪ | כ-169.7 מיליון ₪ | טווח רגיל |
| מעונות שרה | 158 | 589,000 ₪ | כ-93.1 מיליון ₪ | טווח רגיל |
| פרויקט הגפן, נווה ישראל | 124 | 100,000 ₪ | 12.4 מיליון ₪ | חריג במיוחד |
למה זה כל כך חמור?
בישיבה הסבירו חברי המועצה את חומרת הממצא: בשנת 2024, סך החיובים בגין היטל השבחה בהרצליה עמד על 256 מיליון שקלים. כלומר, הפסד של 62 מיליון שקלים מהווה כרבע מתקציב הפיתוח השנתי של העיר.
"60 מיליון שקל – כמה בתי ספר יכולנו לבנות? כמה מתנ"סים? כמה קהילות?" התרעם אחד מחברי המועצה בישיבה הסוערת. "זה כסף שהיה צריך להיכנס לקופה הציבורית ולשמש את כולנו".
למה זה קרה? שלושה כשלים מרכזיים
מבקר העירייה הצביע על שלושה גורמים שהובילו לפער העצום:
1. הערכת חסר במחיר הדירות החדשות
בשלב קביעת מחיר השוק של הדירות החדשות בפרויקט הגפן, שווי המ"ר נקבע על 23,000 ₪ בלבד. לעומת זאת, בפרויקט שיכון ויצמן שנערך בזמן דומה (2020), שווי המ"ר של דירה חדשה נקבע על 28,000-26,000 ₪ – פער של כ-24%.
מה שמוזר במיוחד: בפרויקט הגפן, מחיר הדירות החדשות יצא נמוך ממחיר הדירות הישנות והבלויות – דבר שסותר כל היגיון שמאי.
2. כללי משחק לא אחידים
בישיבה הדגיש המבקר: "אותו שמאי, במרחק של שנתיים, עשה שתי שומות. בשומה אחת הוא הכיל עקרונות שומה שונים".
דוגמאות קונקרטיות מהדוח:
- ניכוי מע"מ שחוק: בפרויקט ויצמן הופחת מע"מ שחוק מהמצב הקיים (7.5%), בפרויקט הגפן – לא.
- פוטנציאל התחדשות עירונית: בפרויקט הגפן הופחתו 5%, בפרויקט ויצמן – 17%.
- התאמות למצב הקיים: בפרויקט הגפן הוסיפו לערך הנכס 9.9%, בפרויקט ויצמן הפחיתו 17.2%.
התוצאה: "בנווה ישראל, ההתאמות גרמו לעלייה בשווי של 9.9%. לעומת זאת, בשיכון ויצמן, אותו שמאי בשני מתחמים עשה התאמות שהגיעו לשווי של 21% – זאת אומרת הפחתה של 17%".
3. תקופת דחייה לא הגיונית
כאשר מחשבים היטל השבחה, מבצעים היוון של הזכויות. ככל שתקופת הדחייה ארוכה יותר, ההיטל יוצא נמוך יותר.
בפרויקט הגפן נקבעה תקופת דחייה של 6 שנים, למרות שמדובר בפרויקט קטן (400 דירות) שנבנה בהינף אחד. לעומת זאת, בפרויקט שיכון ויצמן – שמחולק ל-7 שלבים ועתיד להקים 1,843 דירות – נקבעה תקופת דחייה של 8.25 שנים בלבד.
"במועד עריכת השומה ב-17 במאי 2020, כבר היה היתר בתנאים (בישיבה 617 מאפריל 2020). זאת אומרת, היה ידוע שזה בהינף אחד" הסביר המבקר בישיבה.
שאלות קשות שלא קיבלו תשובה
במהלך הישיבה הסוערת הועלו שאלות קשות שלא קיבלו תשובה ברורה:
"איך זה לא עלה קודם? – חבר מועצה שאל: "מי בעיריית הרצליה, איש מקצוע, היה צריך להרים את הדגל האדום שהדבר קורה?". "האם זה הגזבר? האם זה מחלקת ההנדסה? מחלקת ההשבחה? מי?".
"מדוע לא הוגשה השגה?" – עלה בישיבה כי בכל פרויקטי הפינוי-בינוי הוגשו השגות על שומות ההשבחה. רק בפרויקט הגפן, החברה היזמית שילמה מיד את ה-12.4 מיליון שקלים ולא הגישו השגה.
"איפה המנגנון המקצועי?" – "לא יכול להיות שהדבר הזה עובר בכל המוסדות של העירייה ושום דגל לא קם" אמר חבר מועצה.
המלצות המבקר: שלוש דרכי פעולה
מבקר העירייה המליץ על שלושה שינויים מרכזיים:
- קביעת מדיניות כתובה ואחידה – גיבוש מסמך פנימי שיקבע קווים מנחים ברורים לחישוב היטל השבחה, כולל עקרונות לנטרול מע"מ, התאמות לגודל דירה, תקופות היוון ועוד
- מנגנוני בקרה מתועדים – יצירת רשימת תיוג (Checklist) סטנדרטית לבחינת כל שומה, עם תיעוד מפורט של הבדיקות. בשומות מורכבות – הסתייעות במומחים חיצוניים
- בחינה השוואתית חובה – במסגרת הבקרה, יש לבצע השוואה בין גובה ההיטל לדירה למתחמים דומים. כאשר מתגלה פער משמעותי – נדרשת בחינה מעמיקה ומתועדת
יושבת ראש ועדת הביקורת, חברת המועצה מאיה כץ, דיווחה על דיון מקצועי ומעמיק שהתקיים בוועדה: "היה דיון מאוד מאוד מקצועי ומאוד מאוד עניני. עלו שם הרבה מאוד שאלות – הרבה יותר שאלות מהשאלות שנשאלו פה"
הוועדה המליצה על שני צעדים נוספים: "לשקול פנייה לשמאי מכריע לקבל חוות דעת מקצועית נוספת על הנתונים והתהליכים. מנכ"ל העירייה יקיים דיון מקצועי ויחליט על המשך התהליך לאור כל השאלות שהיו".
מה זה אומר לתושבים?
עיריית הרצליה עומדת בפני עשור של צמיחה מהירה, עם עשרות אלפי דירות חדשות שעתידות להיבנות. היטלי ההשבחה מפרויקטים אלו אמורים לממן תשתיות, גנים, בתי ספר ושירותים ציבוריים לכולנו.
כאשר שומות נערכות בצורה לא אחידה ולא מבוקרת, התוצאה היא פגיעה כפולה:
ראשית – אובדן הכנסות עצום לקופת העירייה. כסף ששווה לרבע מתקציב הפיתוח השנתי, שהיה יכול לבנות בתי ספר, מתנ"סים ותשתיות.
שנית – פגיעה בעקרון השוויון. יזמים שונים בפרויקטים דומים נדרשים לשלם סכומים שונים לחלוטין.
- עיריית הרצליה – המועצה ה-20 | ישיבה מן המניין מספר 38 ו 39 הקלטת ישיבת המועצה בערוץ היוטיוב של עיריית הרצליה.
